房地産(chǎn)行業是宏觀經濟重要的分(fēn)析樣本、實證範例、晴雨表和空間載體(tǐ)，對投資、消費、需求端、供給端、作(zuò)為(wèi)流量的收入和作(zuò)為(wèi)存量的社會财富等各方面來說，都具(jù)有(yǒu)較好的分(fēn)析價值。在商(shāng)業地産(chǎn)領域，房地産(chǎn)業界大多(duō)基于簡單化的市場供需概念來對企業需求進行分(fēn)析判斷。事實上，企業不動産(chǎn)（Corporate Real Estate，簡稱“CRE”）相關活動是複雜而多(duō)元的，其根本出發點和基本原則是滿足企業自身在降低成本、提升盈利、控制風險、促進内生成長(cháng)等各方面的發展訴求，這種種考量和決策，影響到商(shāng)業地産(chǎn)市場的供需關系和國(guó)民(mín)經濟相關領域的增長(cháng)與發展。而從企業的主體(tǐ)視角來看，其在地産(chǎn)領域的相關活動也涵蓋了從租賃到日常運營再到企業不動産(chǎn)戰略的完整鏈條。

　　近年來，随着國(guó)内大型企業的迅猛增長(cháng)，很(hěn)多(duō)企業不動産(chǎn)相關需求已經遍布全國(guó)，覆蓋廣闊、體(tǐ)量巨大，這也對企業管理(lǐ)團隊提出了更高的要求，相關工(gōng)作(zuò)的複雜程度和工(gōng)作(zuò)量級持續提高。我們認為(wèi)，重構企業不動産(chǎn)管理(lǐ)路徑将成為(wèi)所有(yǒu)企業成長(cháng)中(zhōng)的必經之路，企業應該重視專業體(tǐ)系搭建，以應對未來科(kē)技(jì )和社會環境變化所帶來的新(xīn)挑戰。

　　傳統企業不動産(chǎn)管理(lǐ)模式變革迫在眉睫

　　（一）随着企業持續擴張，傳統的成本管理(lǐ)視角已不足以支撐如此龐大的不動産(chǎn)規模的有(yǒu)效運行。以物(wù)業與資産(chǎn)管理(lǐ)的實際經驗來看，絕大部分(fēn)企業的不動産(chǎn)管理(lǐ)團隊均難以達到與之匹配的比例。沃頓商(shāng)學(xué)院的一項全球研究結果表明，最近十年，企業在不動産(chǎn)方面的投資占到了公(gōng)司資産(chǎn)的25%以上，平均來看，企業用(yòng)于不動産(chǎn)上的成本能(néng)夠達到總銷售收入的5%~8%，甚至是40%~50%的淨利潤。

　　在全球範圍内，由分(fēn)散式的辦(bàn)公(gōng)事務(wù)管理(lǐ)向集中(zhōng)化的企業不動産(chǎn)管理(lǐ)戰略進行轉變早在40多(duō)年前就已初具(jù)端倪。2013年時，全球範圍内86%的跨國(guó)企業已建立集中(zhōng)化管理(lǐ)的企業不動産(chǎn)團隊，而到2015年時，這一數字則已經達到92%。企業不動産(chǎn)如今已經成為(wèi)确保大型企業穩健發展的必由之路。

　　（二）受疫情波動的外部環境影響，在過去數年間企業的不動産(chǎn)終端訴求在持續變化。當外部環境變遷疊加各類經營風險，企業面臨着更為(wèi)頻繁的業務(wù)計劃調整以及相應的租約變更，不确定性明顯提升。大部分(fēn)企業在符合城市防疫管理(lǐ)要求的基礎上，大多(duō)傾向于讓業務(wù)部門和員工(gōng)盡快、盡可(kě)能(néng)較大比例地回到實體(tǐ)工(gōng)作(zuò)場所，進行現場工(gōng)作(zuò)和面對面交流。在疫情影響下，員工(gōng)健康、社會交往等元素的重要性持續提高，企業打造辦(bàn)公(gōng)場景的考量因素和需求也變得更為(wèi)多(duō)元化和複雜化。

　　在過去十年間，中(zhōng)國(guó)企業已經開始思考和探尋新(xīn)的企業不動産(chǎn)管理(lǐ)方式，以适配自身的發展戰略。不少大型企業已經專設企業不動産(chǎn)部門，越來越多(duō)的企業也開始關注不動産(chǎn)的理(lǐ)念和知識體(tǐ)系。雖然絕大部分(fēn)國(guó)内企業并沒有(yǒu)專門設立企業不動産(chǎn)部門，但在多(duō)家行業巨頭内部正在形成企業不動産(chǎn)集中(zhōng)式管理(lǐ)的機制，以全國(guó)性、多(duō)城市、統籌化的管理(lǐ)模式來面對市場。

　　我們認為(wèi)，這是中(zhōng)國(guó)企業發展所必然經曆的曆史進程。當企業所管理(lǐ)的生産(chǎn)經營場所達到一定規模，企業不動産(chǎn)的相關問題必然上升到戰略高度，需要引入系統化的管理(lǐ)知識和内部外部的專業團隊，才能(néng)保證不動産(chǎn)空間有(yǒu)效配合企業的大規模擴張與品牌形象提升。

（非原創）